1. 질의요지

감정평가업자가 사업시행자를 대신하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제14조에 따른 토지조서 및 물건조서 작성을 위한 공익사업지구 내의 토지 및 물건에 대한 조사업무를 수행하는 것이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제29조제1항의 감정평가업자의 업무범위를 넘어선 것인지?

2. 회답

감정평가업자가 사업시행자를 대신하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제14조에 따른 토지조서 및 물건조서의 작성을 위한 조사업무를 수행하는 것이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제29조제1항에서 정하고 있는 감정평가업자의 업무범위를 넘어선 것이라고 볼 수는 없습니다.

3. 이유

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 (이하 “감정평가법”이라 함) 제29조제1항에서는 감정평가업자의 업무로 같은 법 제3조의 규정에 의한 표준지의 적정가격의 조사ㆍ평가 및 같은 법 제16조의 규정에 의한 표준주택의 적정가격의 조사ㆍ평가, 같은 법 제9조제1항 각 호의 목적을 위한 토지의 감정평가 등과 같은 토지 ·주택등의 감정평가(제1호부터 제6호), 감정평가와 관련된 상담 및 자문(제7호), 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공(제8호), 다른 법령의 규정에 의하여 감정평가사가 행할 수 있는 토지 등의 감정평가(제9호) 등을 정하고 있습니다.

한편, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (이하 “공익사업법”이라 함) 제14조제1항 본문에서는 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 같은 법 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서는 토지조서 및 물건조서의 작성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있으며, 이에 따라 같은 법 시행령 제7조제3항 및 제4항에서는 각각의 조서에 기재해야 할 사항들을 정하고 있고, 공익사업법 제26조에서는 수용 또는 사용을 위한 경우 토지조서 및 물건조서의 작성 등에 대하여도 같은 법 제14조를 준용하도록 하고 있습니다.

우선, 감정평가업자의 업무범위를 규정하고 있는 감정평가법 제29조제1항 각 호를 살펴보면, 감정평가업자는 토지등의 감정평가 외에도 감정평가와 관련된 상담 및 자문(제7호), 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공(제8호)과 같이 감정평가와 관련된 부수적인 업무를 수행할 수 있도록 하고 있고 한편, 같은 법 제37조제4항에서는 토지등의 매매업을 감정평가업자가 직접 영위하지 못하도록 규정하고 있을 뿐 명시적으로 감정평가업자가 공익사업법 제14조에 따른 토지조서와 물건조서 작성의 전제가 되는 조사업무를 수행하는 것을 금지하고 있지는 않습니다.

다음으로 감정평가법 제29조제1항에서 감정평가업자의 직무를 명시한 것은 감정평가업자의 직무범위를 명확히 하고, 감정평가업자가 아닌 자가 감정평가업을 영위하는 것을 금지하려는 취지라 할 것인데(감정평가법 제43조제2호 참조), 이러한 취지에 비추어 볼 때 감정평가업자는 반드시 같은 법 제29조제1항에 해당하는 업무만 할 수 있고 여기에 규정되지 않은 업무는 할 수 없다고 볼만한 근거는 없습니다.

한편, 공익사업법 제81조 및 같은 법 시행령 제43조제1항에 따라 사업시행자는 같은 법 시행령 제43조제2항제5호에서 정하고 있는 “토지조서 및 물건조서의 기재사항에 관한 조사”를 지방자치단체 또는 보상전문기관에게 위탁할 수 있도록 하고 있는 바, 이러한 업무의 위탁은 지방자치단체 또는 보상전문기관이 그 기관의 권한과 책임 아래 토지조서 및 물건조서와 관련된 조사업무를 수행하도록 할 수 있다는 것으로 이러한 위탁을 하지 않고 사업시행자가 자신의 책임으로 제3자로 하여금 토지조서 및 물건조서와 관련된 조사업무를 수행하게 하는 것까지 금지하는 것으로 볼 수는 없습니다.

즉, 공익사업법 제14조 및 제26조에서는 사업시행자가 토지조서 및 물건조서를 작성하도록 하고 있는데 토지조서 및 물건조서를 작성하는 것은 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 취득 또는 사용할 토지 및 물건의 내용을 미리 확인하고 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 등에 대하여 이러한 사실을 확인하게 하여 토지등의 상황을 명백히 하는 것으로(대판 1993. 9. 10, 93누5543), 이러한 토지조서 및 물건조서의 작성을 위한 조사업무는 공익사업의 수행을 위해 취득되거나 사용될 예정인 토지등의 위치, 면적 및 규모, 권리관계의 확인 등과 같은 객관적인 사항들을 확인·조사·수집하여 사업시행자에게 제공하는 행위에 해당할 뿐, 특별한 자격이 있는 자만이 할 수 있다거나 감정평가업자와 같이 일정한 요건을 갖춘 자는 이를 할 수 없다고 볼 근거는 없습니다.

그렇다면, 사업시행자는 해당 조서의 작성을 위한 조사를 스스로 행할 수 있고, 한편 공익사업법 제81조 등에 따라 지방자치단체 등에게 위탁하여 수행할 수 있으며, 스스로 해당 조서의 작성을 위한 조사를 수행하는 경우에도 소속 직원 등을 통하여 조사를 하거나 계약 등을 통하여 제3자로 하여금 수행할 수도 있다 할 것인데 조사업무를 수행하기 위하여 법령에서 특별한 자격 등을 요구하지 않으므로 이러한 조사업무는 누구나 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 감정평가업자도 토지조서 및 물건조서의 작성을 위한 조사업무를 수행하지 못한다고 볼만한 근거는 없습니다.

오히려, 토지등의 감정평가에 전문성과 경험을 가진 감정평가업자가 토지조서 및 물건조서의 정확한 작성을 위하여 토지등의 객관적인 상황을 확인하는 조사업무를 수행하게 하는 것이 합리적일 수 있고, 이는 공익사업의 효율적인 수행을 통해 공공복리의 증진과 소유자 및 이해관계인의 재산권의 적정한 보호를 도모하는 공익사업법의 목적에 부합한다 할 것입니다.

따라서, 감정평가업자가 토지조서 및 물건조서의 작성을 위하여 공익사업지구 내의 토지, 물건 등에 대한 조사업무를 수행하는 것이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제29조제1항에서 정하고 있는 감정평가업자의 업무범위를 넘어선 것이라고 볼 수는 없습니다.