1. 질의요지

도시계획시설인 하천으로 양분된 일단의 토지를 「주택법」 제2조제6항에 따라 하나의 주택단지로 보아야 하는지?

2. 회답

도시계획시설인 하천으로 양분된 각각의 토지를 하나의 주택단지로 볼 수 있을 것인지는 사업계획승인권자가 해당 토지의 사용 목적 및 실질적 이용 현황의 유사성, 용도상의 불가분성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

3. 이유

「주택법」 제2조제6호는 일단(一團)의 토지를 하나의 주택단지로 보는 것을 원칙으로 하되, 하나의 주택단지가 도로 등 일정한 시설로 분리된 경우 이를 별개의 주택단지로 보고 있으므로, 어떠한 토지가 하나의 주택단지인지 아니면 분리된 둘 이상의 주택단지인지를 정하기 위해서는 우선 그 토지가 일단의 토지에 해당하는지가 결정되어야 할 것입니다.

먼저 “일단의 토지”의 개념을 살펴보면, “일단(一團)”이란 한 덩어리라는 의미이므로 하천 등에 의해 지표면의 형상이 분리된 토지는 원칙적으로 일단의 토지로 보기 어렵다고 할 것입니다. 다만, 지표면의 형상이 분리된 토지라도 그 사용 목적이나 실질적 이용 현황이 유사하고, 용도상으로 불가분의 관계에 있어 해당 토지들을 하나의 목적을 가진 토지로 인정할 수 있다면 이를 일단의 토지로 보는 것도 가능하다 할 것인바, 이러한 토지를 하나의 주택단지로 볼지 별개의 주택단지로 볼지는 결국 해당 사업계획을 심사하는 사업계획승인권자가 이러한 사항들을 고려하여 사안별로 판단해야 할 것입니다.

한편, 「주택건설기준 등에 관한 규정」은 하나의 주택단지에 어린이놀이터, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등 입주민의 편의를 위한 일정한 수의 복리시설을 반드시 설치하도록 하고 있고(제46조부터 제55조까지), 「주택법」 제2조제6호 단서는 철도나 고속도로ㆍ자동차전용도로와 같이 보행자의 횡단이 어려운 시설로 분리된 토지는 물론, 폭 8미터 이상인 도로(통상 왕복 2차선 이상의 너비)와 같이 횡단보도 등의 설치를 통해 보행자의 횡단이 용이할 수 있는 시설로 분리된 토지도 별개의 주택단지로 보도록 하고 있는바, 이는 폭이 8미터 이상인 도로 등으로 분리된 토지는 별개의 주택단지로 보도록 함으로써 주택단지의 주민들이 해당 단지 내 복리시설을 이용하는데 조금이라도 불편이 있을 수 있다면 이를 별개의 주택단지로 하겠다는 취지로 볼 것이므로, 어떠한 수 필지의 토지를 일단의 토지로 볼 것인지를 결정하는 데에는 이러한 법의 취지 또한 고려되어야 할 것입니다.

그리고, 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따르면 주택단지는 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 규정에 따라서 이를 하나의 대지로 보는데(제8조제1항), 「건축법」 제2조제1호에 따르면 대지는 원칙적으로 하나의 필지로 구성하도록 하고 있고, 「지적법 시행령」 제2조제1항은 지번부여지역안의 토지로서 소유자와 용도가 동일하고 지반이 연속된 토지는 이를 1필지로 할 수 있다고 하고 있으므로, 일단의 토지 여부를 판단하기 위해서는 「지적법」 및 관련 법규에 따라 한 필지로 구성할 수 있는지 또 이러한 토지를 한 필지로 하는 것이 지적 관리의 측면에서 타당한지도 고려되어야 할 것입니다.

따라서, 도시계획시설인 하천으로 양분된 각각의 토지를 하나의 주택단지로 볼 수 있을 것인지는 사업계획승인권자가 해당 토지의 물리적 연속성, 토지의 사용 목적 및 실질적 이용 현황의 유사성, 용도상의 불가분성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.