1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 시행함에 있어서 추진위원회 승인신청, 조합설립인가 신청 및 사업시행인가 신청시 얻어야 하는 토지등소유자의 동의자 수를 산정할 때 각각의 신청일을 기준으로 하여야 하는지, 아니면 정비구역의 지정·고시일을 기준으로 하여야 하는지?

2. 회답

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 시행함에 있어서 추진위원회 승인신청, 조합설립인가 신청 및 사업시행인가 신청시 얻어야 하는 토지등소유자의 동의자 수를 산정할 때 각각의 신청일을 기준으로 하여야 합니다.

3. 이유

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제13조에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하고(제1항), 정비구역지정 고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 추진위원회 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여야 한다고 규정하고 있으며(제2항), 같은 법 제16조에서는 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하고(제1항), 주택재건축사업의 경우 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다(제2항). 그리고 같은 법 제28조에서는 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우 사업시행인가를 받아야 하고(제1항), 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하며(제5항), 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다(제7항).

우선, 도시정비법 제13조제1항, 제2항 및 같은 법 시행규칙 제6조에 따라 조합설립추진위원회의 설립승인을 얻으려는 자는 별지 제2호서식의 조합설립추진위원회 승인신청서에 토지등소유자의 명부를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하여야 하고, 같은 법 제16조제1항·제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 별지 제3호 및 제4호서식에 조합원의 명부 등을 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 하며, 같은 법 제28조제1항, 같은 조 제5항 단서, 같은 조 제7항 및 같은 법 시행규칙 제9조제1항제2호에 따르면, 도시환경정비사업의 사업시행자가 지정개발자인 경우와 토지등소유자가 시행하고자 하는 도시환경정비사업의 경우에는 별지 제6호서식에 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부하도록 되어 있습니다. 위 규정에서, 조합설립추진위원회 승인, 조합설립 인가 및 사업시행인가 신청시에 첨부할 것을 요구하는 토지등소유자의 명부는 각각의 신청시 해당 정비구역 토지등소유자의 명부를 첨부할 것을 요구하는 것이지 정비구역 지정·고시 당시의 토지등소유자의 명부를 요구하는 것은 아니라고 할 것이고, 같은 법 시행규칙 별지 제2호, 제3호, 제4호 및 제6호서식 모두 토지등소유자 수와 동의율(동의자수/토지등소유자 수)을 기재사항으로 요구하고 있는 것은 조합설립추진위원회 승인, 조합설립 인가 및 사업시행인가의 각각 신청시 토지등소유자 및 토지등소유자 수가 다를 수 있음을 전제로 한 것이므로 정비구역 지정·고시를 기준일로 하여 토지등소유자를 산정하도록 한 것으로 볼 수는 없습니다.

더구나, 도시정비법 제5조제1항에 따르면 정비구역이 지정·고시된 후에도 시장·군수의 허가를 받아서 건축물의 건축 및 토지분할 등을 할 수 있고 토지나 건축물의 매각을 제한하는 등의 규제는 하지 않고 있는바, 그렇다면 시장·군수의 허가를 받아서 건축한 건축물에 대한 새로운 소유자가 발생할 수도 있고, 토지분할 후 매각을 통하여 새로운 토지등소유자의 자격을 취득하거나 특정 토지등소유자가 다른 토지등소유자에게 토지 또는 건축물을 매각하여 기존 토지등소유자의 자격을 상실하는 등 정비구역지정·고시 후에도 토지등소유자 수의 변경 가능성이 있다고 할 것인데, 정비구역 지정·고시 이후 토지등소유자의 수가 증감이 있는 경우에도 종전의 토지등소유자를 기준으로 한다면 당해 정비사업 추진에 토지등소유자의 의사가 정확하게 반영되기 어려울 것입니다. 이러한 점을 고려하여 정비사업의 정비구역지정·고시 후에도 조합설립추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가 등의 단계별로 각각의 승인 또는 인가 신청시마다 토지등소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있는 것으로 이해하는 것이 합리적이라 할 것입니다.

따라서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 시행함에 있어서 추진위원회 승인신청, 조합설립인가 신청 및 사업시행인가 신청시 얻어야 하는 토지등소유자의 동의자 수를 산정할 때 각각의 신청일을 기준으로 하여야 합니다.